El mercado inmobiliario ha pasado de ser la oveja negra del mercado de inversión a transformarse en el valor refugio para las grandes fortunas e inversores particulares. El ladrillo ha ganado puntos en los últimos meses en detrimento de otros productos que ya están afectados por la incertidumbre global, como la renta variable, la deuda soberana o los depósitos.

Con las clases de interés al cero por ciento y la volatilidad que se experimenta en los mercados, las rentabilidades que ofrece ahora el campo de la vivienda, y que se mueven en el entorno del cinco por ciento , son las más atractivas para el inversor particular. Hasta hace bien poco estos tenían dos opciones a la hora invertir en ladrillo. Por una parte, la fórmula tradicional, que consistía en la adquisición de una residencia que se destina al alquiler o bien que se vende tras su revalorización, y por otro lado, acudiendo a bolsa, por medio de las históricas inmobiliarias.

No obstante, atendiendo al interés que ha generado este mercado en los últimos meses, el propio sector ha evolucionado de forma notable creando novedosas fórmulas de inversión, como el crowdfunding (financiación colectiva), las socimis, o bien la compra con alquiler garantizado. Dentro de todas y cada una de las posibilidades, esta última se presenta en España como una de las opciones más atractivas y seguras. La fórmula consiste en que una persona mayor, normalmente con una pequeña pensión o bien con escasos ingresos, que desea mejorar su calidad de vida, vende su casa a coste de mercado, para después proseguir viviendo en ella bajo régimen de alquiler.

 

Este es un modelo frecuente en países anglosajones y ahora se está implantando en este país. La gestora inmobiliaria Kategora Real Estate, de origen vizcaíno, ya ha puesto en práctica esta fórmula con gran éxito en Euskadi, donde ha cerrado desde abril 8 operaciones y tiene en marcha otras seis, según explica Nacho Espéculo, director comercial de la firma. ?Nuestro objetivo es acabar el año con otras diez operaciones más y en el mes de enero lanzaremos el producto en la capital de España, Barcelona, Budapest y Varsovia?, señala el directivo, que asegura que ya hay interesados en asociarse a la gestora para acompañarles en la expansión de este producto.

«Se trata de una buenísima opción para el vendedor, que puede proseguir viviendo en su casa de toda la vida, con la diferencia de que ahora cuenta con mucha liquidez. Mas también es una opción alternativa genial para el comprador, que obtiene rentabilidad desde el primer instante», explica. Específicamente, Kategora ofrece un retorno mínimo del cuatro con setenta y cinco por ciento anual a través del alquiler, «una rentabilidad buenísima si tenemos en cuenta lo seguras que son este género de inversiones».

Las operaciones de esta clase se efectúan únicamente en residencias que se encuentran en el centro de la ciudad, en localizaciones prime, y que rondan los quinientos euros. La vivienda se compra a costo de mercado, tras someterse a una tasación hipotecaria homologada por el Banco de España. El acuerdo entiende además un contrato de alquiler, por 20 años, que obliga al inquilino a continuar en la vivienda un mínimo de 5 años. Si se va antes debe abonar al dueño una indemnización de dos años de renta. Una vez pasado ese periodo puede irse cuando quiera, sin embargo, el dueño del inmueble no puede echarle hasta pasados los 20 años.

‘Boom’ de socimis residenciales

Las socimis irrumpieron en el campo inmobiliario como auténticos vehículos dinamizadores de la inversión. No obstante, hasta el momento no habían ofrecido al inversor particular la opción de apostar por la residencia, puesto que centraban sus carteras en activos terciarios (centros comerciales, hoteles, logística y oficinas). No obstante, ahora se acerca una avalancha de sociedades centradas en la residencia destinada al alquiler.

Entre ellas destaca la sociedad de residencial en alquiler que resultará cuando Merlin y Metrovacesa acaben su integración. Cuando esta nueva firma salga al mercado «se transformará en el producto estrella dentro de este segmento», explica José Luis Ruiz Bartolomé, asociado de Fertus Capital. La sociedad va a tener más de cuatro mil setecientos viviendas en gestión, que generan unas rentas salvajes anuales de 35 millones de euros, y tienen un valor neto de seiscientos diecisiete millones de euros. «Lo más seguro es que la rentabilidad que ofrezca se mueva entre la horquilla del tres con cinco y 5 por cien «, prevé el especialista.

Además de esta, ya se está finalizando la salida a bolsa de otras socimis residenciales como la de Alquiler Seguro o Domo, entre otras muchas, «que se hallan en otro nivel, por norma general bajo los cien millones de euros», explica Ruiz.

Con la fórmula de las socimis el inversor consigue rentabilidad asegurada a través del dividendo, puesto que tienen la obligación legal de repartir el 80 por cien de las ventajas, y también a través de de la revalorización de las acciones.

El otro modelo novedoso de inversión ha llegado al ámbito por medio de la economía colaborativa. Se trata del crowdfunding, que lleva muchos años practicándose en otros países como EEUU o Reino Unido. En un caso así, los particulares pueden invertir desde 50 hasta diez euros en la compra de una vivienda, que se arrendará o bien se va a vender en unos años. En un caso así, la rentabilidad que se ofrece va desde el 3,5 por cien hasta el dieciocho por cien , si bien en esta última cifra se cuenta con una revalorización futura del inmueble que se basa únicamente en previsiones.