En el tramo final del verano y arranque de otoño se multiplican las ventas de segundas viviendas. Así ha ocurrido de forma tradicional, salvo en lo más duro de la crisis inmobiliaria y financiera. En este 2016, tras un par de años de recuperación moderada y sana del mercado inmobiliario y sus precios, vuelve a repuntar la venta de segundas residencias. La compra continúa siendo muy selectiva e imita una pauta similar al de primera vivienda, en tanto que en primer lugar se centra en las zonas más Premium y valoradas de costa. Por ejemplo, áreas cercanas a primeras líneas de costa. Lo que tiene difícil solución, al menos a corto plazo, son las macrourbanizaciones y zonas lejanas, donde se juntan 2 problemas:

El primero, que existiendo oferta en zonas de calidad superior, por ambiente o bien localización, siempre y en toda circunstancia se primará la venta en estas últimas.

La segunda, que buena parte de estas propiedades están a cargo de los bancos, que aunque provisionadas las tienen valoradas contablemente considerablemente más alto que el coste que deberían tener y sin importantes descuentos (lo que supondría pérdidas) es realmente difícil que sean atractivas.

Hipotecas en el mercado

Mas todas las compras difícilmente serían posibles sin financiación. De forma semejante, mas aun más tímida, los bancos vuelven a dar hipotecas para segunda residencia. Como regla general, no son productos específicos, son adaptaciones a sus hipotecas principales con ciertas condiciones más estrictas.

Por servirnos de un ejemplo, empezando por una de las hipotecas más competitivas, la Hipoteca Naranja de Ing Direct a euríbor +0,99% permite financiar hasta el setenta y cinco por cien del valor de compra o tasación, tan solo un cinco por cien menos que el tope para primera vivienda. Más restrictiva es la Hipoteca variable Santander a euríbor +0,99% desde el tercer año, y del 1,75% los 2 primeros años, en este caso el máximo de financiación se limita hasta el setenta por cien del valor de tasación o bien compra, el menor de ellos, a un plazo máximo de 25 años.

La Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum permite la adquisición de primera y segunda vivienda con diferencia en tipos de interés conforme el importe máximo a financiar. Si es hasta el 60%, el interés va a ser de euríbor + 1,19%, si es entre el 70%-80%, va a ser de euríbor+ 1,29%. Para finalizar, la Hipoteca SIN Bankinter con un tipo fijo del 1,50% el primer año y de euríbor + 1,20% el resto financia solo hasta el 60% para segunda residencia.

Precauciones

Con estas condiciones queda clara la restricción del usuario cuando lo que pueden financiar. Si tenemos presente los gastos que produce la compra y venta de pisos de banco (impuestos, notaría, administración,…) y tener que abonar, de qué manera media, cerca de un 30% del valor de la nueva vivienda, este tipo de adquisiciones requieren una reserva de dinero fundamental.

A todo ello tenemos los límites en tiempo de la hipoteca. No acostumbra a ser un inconveniente si se adquiere una segunda vivienda de pequeño valor. Distribuir el 60% de la misma a una media de veinticinco años da como resultados cuotas asumibles, que no nos olvidemos, con tipos en mínimos subirán en algún instante. Más si la segunda vivienda tiene el objetivo de inversión, comprada por poner un ejemplo en una enorme urbe si puede ser problemático.

Con ello, analicemos muy bien financieramente que vamos a pagar. Procuremos hacerlo lo más veloz posible, siempre y cuando la cuota, más un margen de subida, se accesible. Una segunda residencia ha de ser un complemento o bien una inversión, nunca un inconveniente financiero.