Será un crecimiento inmobiliario lento pero sin burbujas

La recuperación inmobiliaria residencial será lenta en un ciclo expansivo suave y largo. El desarrollo de precios será del 3 por cien nominal y el sector de la construcción no volverá a ser a corto plazo uno de los motores del desarrollo económico de España. Estas son las primordiales conclusiones del VI Observatorio de la Valoración correspondiente al segundo semestre de 2016, que presenta la Asociación De España de Análisis de Valor (AEV) así como la colaboración de la maestra y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 21 especialistas formado por las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector.

Conforme el informe, el optimismo con que muchos analistas comenzaron el año con respecto a la situación del mercado inmobiliario residencial se ha enfriado sensiblemente. El 95 por cien de los expertos consultados secunda la idea que se ha venido sosteniendo por la parte del Observatorio desde hace tiempo: los datos actuales sugieren que la recuperación que se inició en 2014 se sostendrá, mas va a ser lenta y va a coincidir con un ciclo expansivo suave y largo.

futuro del sector inmobiliario en 2017

En este sentido, se concluye que la expansión del campo y la evolución de los precios de la vivienda se van a ver contenidos debido a 3 principales y muy importantes factores: exceso de inmuebles disponibles en stock, un porcentaje significativo del mismo (veinticinco por cien ) a cargo de la banca, y la debilidad de la demanda en la mayor parte del territorio. Aun hay quien cree que, si no se estropea la restauración económica, a fines de 2017 los costes van a tener una restauración general proporcional al número de transacciones. Este crecimiento pausado genera bastante calma en la mayoría de expertos al valorar una posible nueva burbuja inmobiliaria, si bien ciertos señalan determinados peligros de que ésta vuelva a darse en las zonas prime de las primordiales capitales.

En lo que a precio de la vivienda se refiere, el informe predice que 2016 finalizará con un desarrollo alrededor del 3,8 por cien nominal y que se mantendrá en torno al tres por ciento en 2017. El 85 por cien de los profesionales consultados comparte esta idea, si bien lo supeditan a otros factores macroeconómicos. Además, señalan que no es muy probable que el ámbito de la construcción vuelva a ser en un corto plazo uno de los motores del desarrollo económico español. Dos de cada 3 especialistas coinciden en que van a ser otros mercados, como el de servicios o bien el de exportación, los que experimenten un crecimiento más significativo.

Otra de las áreas analizadas en el reporte presentado es la relativa oferta de vivienda que hace referencia a un desajuste entre los indicadores de consumo de materiales y empleo del ámbito de la construcción y los datos de mejora del mercado residencial, tendencia que viene siendo constante en los meses precedentes. Conforme el sesenta y seis por ciento de los expertos, que corroboran la idea del informe, esta situación es estacional y se debe a la coincidencia entre un aumento de las residencias iniciadas y una caída de las terminadas, así como a la debilidad relativa de la obra efectuada en sus respectivos ciclos edificatorios. Por tanto, prevén una recuperación más intensa en pocos trimestres. En cambio, el 33 por ciento restante cree que esta irregularidad es consecuencia de la carencia de actividad real y de que los principios de obra que se registran están generando poca obra efectiva.

La fundamenta de la demanda, hogares de reposición

Aunque históricamente han sido los hogares de primera formación la base de la demanda estable del mercado residencial, la aún complicada situación laboral y financiera de este ámbito social condiciona significativamente su acceso a la primera vivienda y es una de las causas de la dispar y débil recuperación de la oferta, conforme el estudio de la AEV. Estos demandantes apuestan meridianamente por el alquiler, la única vía para la enorme mayoría de jóvenes y, conforme algunos especialistas, quienes muestran un esencial cambio de consideración social frente a la propiedad como principal alternativa. Casi la totalidad de los especialistas coincide en que en la actualidad son los hogares maduros, con ingresos estables, quienes forman el conjunto de personas que pueden adquirir una vivienda, muy centrado en el mercado de segunda mano y de reposición.

Conforme el nuevo secretario de la AEV, Lee Mays, “estamos al principio de un nuevo ciclo marcado por un pistoletazo de salida basado en la demanda retenida y la falta de oferta nueva a lo largo de 8 años de crisis“. “En esta primera fase del ciclo“, añade, “el noventa por cien de operaciones de compraventa todavía son de segunda mano, en gran parte por la falta de producto de calidad de obra nueva“. “Ahora, en contraste a ciclos precedentes, el sector inmobiliario en España se identifica por los grandes profesionales: hay promotores con presencia regional y nacional; los proyectos nuevos cuentan con diseños y calidades sostenibles; la banca difícilmente volverá a cometer los fallos precedentes. La piedra angular del sistema es el ámbito de las sociedades de tasación que, con sus criterios de valoración y su independencia, sostienen las operaciones de compraventa y financiación“, afirma Mays.

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