{"id":1845,"date":"2014-04-28T08:00:38","date_gmt":"2014-04-28T06:00:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/\/\/blog\/?p=1845"},"modified":"2015-10-06T08:48:41","modified_gmt":"2015-10-06T06:48:41","slug":"en-que-se-fijan-los-extranjeros-para-comparar-pisos-de-banco-en-el-mercado-inmobiliario-espanol","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/en-que-se-fijan-los-extranjeros-para-comparar-pisos-de-banco-en-el-mercado-inmobiliario-espanol\/","title":{"rendered":"\u00bfEn qu\u00e9 se fijan los extranjeros para comparar pisos de banco en el mercado inmobiliario espa\u00f1ol?"},"content":{"rendered":"

Espa\u00f1a<\/a> vuelve a estar en el radar inversor. Sin embargo, antes de tomar cualquier decisi\u00f3n de compra<\/a>, los inversores internacionales<\/a> toman nota de algunos aspectos sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario espa\u00f1ol<\/a> para evitar sustos y posteriores quebraderos de cabeza.<\/h4>\n

\"Pisos<\/a><\/p>\n

Pero \u00bfqu\u00e9 es lo que m\u00e1s les preocupa a la hora de invertir en ladrillo espa\u00f1ol<\/a>?<\/h3>\n

1. Legislaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

Los inversores internacionales necesitan tener claras lo que denominan las \u00abreglas del juego\u00bb de cualquier mercado inmobiliario<\/a> antes de realizar cualquier movimiento. \u00abSuelen prestar especial atenci\u00f3n a la legislaci\u00f3n que se aplica en cada pa\u00eds a la hora de llevar a cabo inversiones de cualquier tipo y, por tanto, aquellas que afectan directamente al mercado inmobiliario<\/a> ser\u00e1n objeto de estudio por parte de sus asesores\u00bb. As\u00ed lo explican desde la Asociaci\u00f3n Espa\u00f1ola de Empresas de Consultor\u00eda Inmobiliaria (ACI)<\/a>, de la que forman parte Aguirre Newman<\/a>, CBRE<\/a>, JLL y Knight Frank<\/a>. \u00abEs muy importante tener un sistema jur\u00eddico desarrollado y adaptado a la realidad de mercado de cada momento. El sistema jur\u00eddico debe de ser flexible, ya que este no es est\u00e1tico y var\u00eda seg\u00fan la coyuntura econ\u00f3mica y social de cada momento\u00bb.<\/p>\n

2. Fiscalidad<\/a><\/strong><\/p>\n

Estas \u00abreglas\u00bb juegan un papel fundamental a la hora de calcular sus retornos de la inversi\u00f3n<\/a>, y sobre todo si tienen que ver con la fiscalidad aplicable. \u00abUn pa\u00eds en el que se cambian continuamente las leyes puede volverse poco atractivo de cara a los inv<\/a>ersores extranjeros,<\/a> ya que se sienten en una posici\u00f3n de absoluta indefensi\u00f3n frente a los cambios que se realicen respecto a una determinada materia. Hace no muchos meses, en Espa\u00f1a<\/a> se vivi\u00f3 una situaci\u00f3n similar con la publicaci\u00f3n de los decretos sobre las provisiones que deb\u00edan llevar a cabo los bancos en relaci\u00f3n a su exposici\u00f3n inmobiliaria. A finales de 2012, se publicaron los Reales Decretos Leyes 2\/2012 y 18\/2012,<\/a> de enero y mayo del mismo a\u00f1o respectivamente (llamados coloquialmente Decretos Guindos I y II)<\/a>\u00ab, explican desde la asociaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00abEl problema es que ambos se publicaron con apenas cinco meses de diferencia y regulando la misma materia pero siendo el segundo m\u00e1s restrictivo que el primero. La situaci\u00f3n se agrav\u00f3 cuando desde las Administraciones P\u00fablicas, y por sugerencia de la troika<\/a>, no se cerr\u00f3 la puerta a un posible tercer decreto que endureciera las medidas propuestas por sus predecesores\u00bb, a\u00f1aden.<\/p>\n

Otro aspecto legislativo a tener muy en cuenta son las normas relativas al planeamiento urban\u00edstico y la gesti\u00f3n del suelo o los planes generales. Lo mismo ocurre con todo lo relacionado con licencias, cambios de usos, etc. En resumen, \u00abesta falta de seguridad jur\u00eddica es la que provoca la desconfianza entre los inversores extranjeros y hace que en determinados momentos un pa\u00eds deje de ser atractivo para invertir, frente a otros en los que existe una mayor seguridad de que no se vayan a cambiar las \u00abreglas del juego\u00bb y se pueda \u00abjugar\u00bb en igualdad de condiciones. Es m\u00e1s, estas situaciones pueden llegar a generar la \u00abespantada\u00bb de inversores que ya han cerrado inversiones y ven modificada una determinada tarifa o tasa de \u00abun plumazo\u00bb; hecho que qued\u00f3 patente en el sector de las energ\u00edas renovables\u00bb.<\/p>\n

\u00cdntimamente relacionado con lo anterior est\u00e1 la fiscalidad, que no deja de ser parte muy importante de la legislaci\u00f3n y tiene un impacto fundamental a la hora de calcular los retornos de una inversi\u00f3n.<\/p>\n

Para ACI, un determinado marco fiscal puede hacer inviable, desde un punto de vista financiero, una inversi\u00f3n<\/a> al gravar en exceso un determinado hecho imponible; y lo contrario, un beneficio fiscal puede generar un gran inter\u00e9s por un sector de la actividad que se quiera potenciar desde las administraciones p\u00fablicas. \u00abPor ello, IVA, ITP, IAJD o la plusval\u00eda municipal, por citar algunos, son impuestos y tasas que tienen un fuerte impacto en una inversi\u00f3n y que deben de estar perfectamente claros desde una perspectiva legal y sin visos de cambios sustanciales a corto plazo\u00bb.<\/p>\n

3. Precio\u2013retorno<\/a><\/strong><\/p>\n

Como en toda inversi\u00f3n que se precie, el c\u00e1lculo del retorno de la inversi\u00f3n ser\u00e1 el aspecto m\u00e1s importante que valorar\u00e1 cualquier inversor. Estos retornos vendr\u00e1n determinados por el perfil del inversor, y estar\u00e1n directamente relacionados con el riesgo que se asume al llevar a cabo una inversi\u00f3n. As\u00ed, el binomio riesgo\/rentabilidad es el que va a condicionar todas las inversiones siguiendo la regla de oro de \u00aba mayor riesgo de la inversi\u00f3n, un inversor exigir\u00e1 una mayor rentabilidad<\/a>\u00ab.<\/p>\n

A la hora de invertir en inmobiliario <\/a>se puede distinguir a grandes rasgos entre dos tipos de inversiones:<\/p>\n

    \n
  1. Las inversiones que buscan una rentabilidad (denominada yield<\/a> si se mide de forma est\u00e1tica o Tasa Interna de Retorno (TIR)<\/a> si se analiza un periodo de tiempo concreto) por el flujo de ingresos que genera el activo en cuesti\u00f3n.<\/li>\n
  2. Inversiones que se centran m\u00e1s en la potencial apreciaci\u00f3n de un activo, es decir, comprar<\/a> a un precio determinado para vender a un precio superior a\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 posteriori.<\/li>\n<\/ol>\n

    En momentos de mercado como el actual ser\u00eda f\u00e1cil combinar los dos \u00e1ngulos, ya que los precios<\/a> de los activos han sufrido grandes ajustes respecto a los valores m\u00e1ximos hist\u00f3ricos por lo que, adem\u00e1s de obtener una rentabilidad, es muy probable que en el momento de la venta el activo se revalorice y se pueda vender a un precio superior al de compra.<\/p>\n

    \"Extranjeros<\/a><\/p>\n

    4. Financiaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

    Los retornos de una inversi\u00f3n tienen una relaci\u00f3n directa con el acceso a la financiaci\u00f3n para la inversi\u00f3n en operaciones inmobiliarias<\/a>. La disponibilidad de cr\u00e9dito<\/a> por parte de las entidades financieras<\/a> aumentar el apetito inversor: en las operaciones en las que se financia parte del precio de compra con deuda (apalancamiento), la rentabilidad\/retorno obtenido es mucho mayor dado que los recursos propios que tiene que destinar el inversor son menores. Uno de los factores que ha hecho que durante los \u00faltimos a\u00f1os el volumen de inversi\u00f3n inmobiliaria haya descendido dr\u00e1sticamente es la escasez de cr\u00e9dito disponible y su alto precio en caso de poder ser obtenido.<\/p>\n

    5. Los activos y determinados aspectos t\u00e9cnicos<\/strong><\/p>\n

    Hasta ahora se han analizado aspectos clave comunes a inversiones pr\u00e1cticamente de cualquier tipo y sector, pero l\u00f3gicamente las inversiones inmobiliarias<\/a> tienen un componente material. Los activos inmobiliarios<\/a> son activos f\u00edsicos y tangibles que conviene analizar desde el punto de vista t\u00e9cnico, ya sea en cuanto al proyecto arquitect\u00f3nico y su dise\u00f1o, materiales de construcci\u00f3n empleados, instalaciones de climatizaci\u00f3n, comunicaciones y seguridad, antig\u00fcedad y estado de mantenimiento del activo, etc.<\/p>\n

    A la hora de analizar un activo \u2013que no sea de nueva planta\u2013 para realizar una compra<\/a>, uno de los puntos a tener muy en cuenta es conocer cu\u00e1l va a ser la cantidad de dinero que necesita ser invertida en el activo para ponerlo en valor y poder as\u00ed competir con la oferta de producto en el mercado en igualdad de condiciones. Es decir, saber de antemano si dentro de los pr\u00f3ximos equis a\u00f1os va a ser necesario cambiar ascensores o climatizaci\u00f3n, por poner un ejemplo, ya que se trata de cantidades muy importantes que el futuro comprador tendr\u00e1 que desembolsar. A esta partida se le denomina CAPEX y es fundamental determinar qu\u00e9 conceptos y por qu\u00e9 cantidad, as\u00ed como el plazo para llevarla a cabo.<\/p>\n

    T\u00e9cnicamente tambi\u00e9n se presta especial atenci\u00f3n a la eficiencia del espacio del activo en s\u00ed, es decir, qu\u00e9 porcentaje de p\u00e9rdida existe entre la superficie construida y la superficie realmente alquilable para un inquilino. En ello influyen numerosos aspectos, utilizando como ejemplo un edificio de oficinas<\/a>, habr\u00eda que prestar atenci\u00f3n a la forma de la planta, el n\u00famero de pilares y columnas, as\u00ed como su disposici\u00f3n, distancias a fachada, luz natural, si es una planta di\u00e1fana y que permite la divisi\u00f3n en m\u00f3dulos independientes de menor tama\u00f1o, etc.<\/p>\n

    Otro de los aspectos materiales que se tienen muy en cuenta son los gastos de mantenimiento<\/a> (services charges, operating expenses u Opex) del activo, ya sean estos gastos de limpieza y mantenimiento, seguridad, suministros, o bien los que se deducen de la propia gesti\u00f3n del activo por parte de terceros. Este punto es fundamental ya que esta serie de gastos es la que determina la diferencia entre la renta bruta, que se les cobra a los inquilinos, <\/a>y la renta neta que va a recibir el inversor. En otras palabras, el flujo libre de caja sobre el cual el inversor va a basar todo su an\u00e1lisis financiero. Se introduce as\u00ed el \u00faltimo de los aspectos fundamentales a analizar: la situaci\u00f3n arrendaticia.<\/p>\n

    6. Situaci\u00f3n arrendaticia del inmueble<\/a><\/strong><\/p>\n

    Los inversores que busquen una rentabilidad en su inversi\u00f3n<\/a> basada en los flujos que genera un activo van a prestar especial atenci\u00f3n al nivel de ocupaci\u00f3n del inmueble y a las condiciones arrendaticias de los inquilinos que ocupan dicho activo. Analizar\u00e1n en profundidad los contratos de arrendamiento en vigor para comprobar la siguiente informaci\u00f3n:<\/p>\n