En los \u00faltimos 30 a\u00f1os el precio del metro cuadrado ha aumentado en torno a un 355%<\/p>\n<\/div>\n
Pero no ha sido el \u00fanico boom<\/em>. A lo largo de los \u00faltimos 30 a\u00f1os Espa\u00f1a ha vivido varias peque\u00f1as burbujas y sus respectivas recesiones, algo propio de un sector c\u00edclico. Eso s\u00ed, ninguna tan cruenta como la \u00faltima.<\/p>\n A partir de 1985 comienza un segundo ciclo alcista del sector inmobiliario \u2013el primero tuvo lugar a finales de los a\u00f1os 60 y principios de los setenta\u2013. Fue conocido como el ciclo especulativo de los ochenta<\/em>. Espa\u00f1a sale de la crisis del petr\u00f3leo y se inicia un periodo de confianza cuya m\u00e1xima expresi\u00f3n es el ingreso en la Comunidad Econ\u00f3mica Europea (1986). \u201cNo s\u00e9 si se puede hablar de burbuja, pero s\u00ed que de un boom<\/em> que vino dado por una serie de circunstancias. Por un lado, el gran crecimiento econ\u00f3mico del PIB (por encima del 2,5% durante cinco a\u00f1os, llegando al 5,6% en 1987), lo que conllev\u00f3 un gran crecimiento del empleo (se pasa del 21,5% de paro al 16%). Tambi\u00e9n, mayores facilidades crediticias (la cantidad hipotecada pasa del 50% al 70%). Por \u00faltimo, la mejora de incentivos, como el decreto Boyer (que liberaliz\u00f3 parcialmente el arrendamiento) y el aumento de la desgravaci\u00f3n y extensi\u00f3n de \u00e9sta a la segunda vivienda\u201d, se\u00f1ala Jos\u00e9 Luis Ruiz Bartolom\u00e9, consultor inmobiliario, autor de Adi\u00f3s, ladrillo, adi\u00f3s y coautor de Vuelve, ladrillo, vuelve.<\/p>\n Cacerolada contra la especulaci\u00f3n inmobiliaria en Barcelona en 2007. \/CARLES RIVAS<\/p><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n Adem\u00e1s, \u201cse sigue recibiendo un flujo importante de poblaci\u00f3n que se traslada a las ciudades y las primeras generaciones del baby boom empiezan a comprar vivienda\u201d, apunta Juan Antonio G\u00f3mez-Pintado, presidente de la Asociaci\u00f3n de Promotores Constructores de Espa\u00f1a (APCE).<\/p>\n En 1985 se iniciaron 222.310 viviendas, nada que ver con las aberraciones de estos \u00faltimos a\u00f1os. Un 36% eran libres y un 64% protegidas. Diez a\u00f1os m\u00e1s tarde la proporci\u00f3n da la vuelta. \u201cEn 1995 las casas iniciadas eran 302.339, de las que el 77% eran libres y 33% protegidas. Pero lo m\u00e1s sorprendente es lo que se ve\u00eda once a\u00f1os m\u00e1s tarde. En 2006 se marc\u00f3 el r\u00e9cord con m\u00e1s de 760.000 unidades, el 87% libres y solo un 13% protegidas\u201d, analiza Pelayo Barroso, director de Negocio, An\u00e1lisis e Investigaci\u00f3n de Mercado de la consultora Aguirre Newman.<\/p>\n La situaci\u00f3n de la vivienda hace 30 a\u00f1os nada tiene que ver con el momento actual, sobre todo de cara al bolsillo. Hoy el metro cuadrado est\u00e1 cerca de 1.500 euros (supera los 145.000 euros para un piso de 97 metros), siendo el crecimiento en estas tres d\u00e9cadas de aproximadamente un 355% (en 1985 era de unos 330 euros el metro). Esta diferencia era a\u00fan mayor en 2008, cuando el metro alcanz\u00f3 de media los 2.100 euros (unos 200.000 euros), se\u00f1ala Pelayo Barroso.<\/p>\n \u201cEn 1985 el precio medio de un piso nuevo estaba en torno a 400 euros por metro (35.000 euros para una vivienda media). En las grandes capitales se pod\u00eda comprar por 60.000 euros. La entrada en vigor del IVA en enero de 1986 supuso un incremento autom\u00e1tico del 12% en los precios a partir de ese a\u00f1o\u201d, explica C\u00e9sar Hern\u00e1ndez, analista de ST-Sociedad de Tasaci\u00f3n.<\/p>\n En cualquier caso, este boom<\/em>, que dur\u00f3 hasta 1992, no es comparable al \u00faltimo. Ni por volumen (la producci\u00f3n de viviendas no se dispar\u00f3 en exceso: en 1985 se visaron 240.000 y solo en 1989 se alcanzaron las 400.000), ni por deuda (el endeudamiento de las familias en relaci\u00f3n a la renta bruta disponible apenas pas\u00f3 del 34% al 45%; en la actual super\u00f3 el 125%), dice Ruiz Bartolom\u00e9.<\/p>\n En 1985 se iniciaron unas 222.000 casas; en 2006 se alcanz\u00f3 el r\u00e9cord de 762.540<\/p>\n<\/div>\n Eran los a\u00f1os inmediatamente posteriores a la promulgaci\u00f3n de la Ley de Mercado Hipotecario y su Reglamento (1981), instrumentos jur\u00eddicos que dinamizaron el mercado. \u201cEran tiempos de poca financiaci\u00f3n, plazos medios de 10 a 12 a\u00f1os y porcentajes de financiaci\u00f3n del 60%. Los tipos de inter\u00e9s m\u00e1s frecuentes eran fijos y llegaban al 18%, si bien es cierto que fueron con tasas de inflaci\u00f3n muy elevadas\u201d, comentan en la Asociaci\u00f3n Hipotecaria Espa\u00f1ola (AHE). No hay datos de unidades de aquellos a\u00f1os, pero el saldo de 20.392 millones de euros en 1985 (50 veces menos que el de 2007), sirve para entender que estamos ante un mercado que aflora.<\/p>\n Al tiempo, \u201cla subida generalizada del nivel de vida y la mejora de la confianza y las infraestructuras fueron palancas muy potentes para el desarrollo de la actividad de la segunda residencia\u201d, se\u00f1alan en Tecnitasa, tasadora independiente que nace en 1985. Adem\u00e1s, el creciente atractivo para inversores extranjeros se vio reforzado por la Exposici\u00f3n Universal de Sevilla y las Olimpiadas de Barcelona (1992).<\/p>\n El final de esta fase expansiva coincide con el final de los fastos. A pesar de la idea generalizada de que los precios nunca bajaban, en este periodo ya descendieron. \u201cLa bajada fue pr\u00e1cticamente inapreciable y no afect\u00f3 a todo el territorio. Sucedi\u00f3 entre 1990 y 1993, en que la media nacional de la vivienda nueva pas\u00f3 de 933 a 917 euros por metro\u201d, recuerdan en ST-Sociedad de Tasaci\u00f3n. Tras esto se viven a\u00f1os de estabilidad entre 1994 y 1998, con precios creciendo entre el 0% y el 5%.<\/p>\n Pero por distintos acontecimientos(las devaluaciones de la peseta, el cambio de Gobierno en 1996, los planes de racionalizaci\u00f3n del gasto p\u00fablico, la privatizaci\u00f3n de las empresas p\u00fablicas, la bajada de los tipos de inter\u00e9s, el descenso del paro…), en 1998 comienza el despegue del sector inmobiliario. \u201cAl principio nadie se extra\u00f1\u00f3 del incremento de ventas y precios. Era la consecuencia l\u00f3gica de un pa\u00eds que sal\u00eda de la recesi\u00f3n (varios a\u00f1os de demanda contenida de j\u00f3venes que, ahora con trabajo, quer\u00edan ser propietarios de su casa). As\u00ed, empleo, bajos tipos de inter\u00e9s y un horizonte despejado justificaban con creces el resurgir del sector\u201d, se\u00f1ala Ruiz Bartolom\u00e9.<\/p>\n Era el germen de lo que ser\u00eda la gran burbuja que va de 1998 a 2007.\u201cHasta finales de los noventa los precios llevaban una senda que era ligeramente superior a la del IPC y a partir de ah\u00ed se produce un crecimiento desaforado, hasta que se llega a una situaci\u00f3n en la que una parte muy importante de la demanda potencial, a pesar de los bajos tipos y los largos plazos de amortizaci\u00f3n, es expulsada del mercado\u201d, explica Julio Gil, presidente de la Fundaci\u00f3n de Estudios Inmobiliarios (FEI). La revalorizaci\u00f3n de la vivienda entre 1997 y 2007 fue del 191% seg\u00fan The Economist<\/em>, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%).<\/p>\n El punto de inflexi\u00f3n fue el cambio del tipo de inter\u00e9s fijo por el variable<\/p>\n<\/div>\n Nada de esto se puede entender sin el mercado hipotecario. En estos 30 a\u00f1os los ciudadanos han aceptado con normalidad el hecho de hipotecarse para comprar casa. Las entidades financieras usan el cr\u00e9dito hipotecario al servicio de la estrategia de captaci\u00f3n de unidades familiares y de la venta cruzada de otros productos. Supuso el gran despegue de la banca minorista en el mercado financiero. \u201cEntre 2002 y 2007 la actividad econ\u00f3mica es muy intensa (a\u00f1os de crecimiento del PIB del 3% al 4%) y la generaci\u00f3n de empleo impulsa la inmigraci\u00f3n. La gran demanda de vivienda conlleva concesiones de 800.000 hipotecas en 2002 y hasta 1,06 millones en 2007, a\u00f1o en el que el saldo hipotecario es equivalente al 100% del PIB\u201d, argumentan en la AHE.<\/p>\n El punto de inflexi\u00f3n fue la sustituci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s fijo por el variable y el aumento del plazo de amortizaci\u00f3n. En torno al a\u00f1o 2000, el tipo variable se fue adue\u00f1ando de las compraventas. Lleg\u00f3 el cr\u00e9dito barato. \u00bfQui\u00e9n pod\u00eda resistirse a un tipo del 3% frente a otro de m\u00e1s del 6%? Por el mismo dinero prestado la cuota hipotecaria se reduc\u00eda cerca de un 40%. La consecuencia: las promociones de vivienda se vend\u00edan solas, los ritmos de venta se disparaban y los promotores sub\u00edan precios de un mes a otro. \u201cY para sorpresa de todos, un mill\u00f3n o dos m\u00e1s de pesetas por piso apenas dome\u00f1aban el \u00edmpetu de la demanda\u201d, recuerda Ruiz Bartolom\u00e9. Reinaba un clima de euforia y la construcci\u00f3n se convert\u00eda en el motor de la econom\u00eda nacional.<\/p>\n Con las nuevas facilidades financieras el promotor se puede permitir adquirir terrenos sin apenas aportar fondos propios. As\u00ed, \u201cquien antes pod\u00eda comprar suelo para 50 viviendas, ahora pod\u00eda hacerlo para 250. La capacidad de producci\u00f3n de los jugadores habituales del sector se quintuplic\u00f3\u201d, dice Garc\u00eda Montalvo. \u201cAumenta el apalancamiento para todo el que participase en el proceso constructivo. Junto con las ineficiencias en aspectos de la gesti\u00f3n del suelo y la especulaci\u00f3n del mismo, crearon la tormenta perfecta\u201d, cree G\u00f3mez-Pintado.<\/p>\n En 2002 se dieron 800.000 hipotecas y en 2007 se concedieron m\u00e1s de un mill\u00f3n<\/p>\n<\/div>\n Esta tormenta fue la que empa\u00f1\u00f3 el cooperativismo. En los a\u00f1os ochenta las cooperativas constru\u00edan hasta el 80% de las viviendas protegidas. En 1985 se hab\u00edan edificado 843.723 casas trav\u00e9s de 3.605 cooperativas. En a\u00f1os posteriores se promovieron una media de 40.000 viviendas anuales disminuy\u00e9ndose esta cifra a 20.000 con motivo de la burbuja inmobiliaria, que influy\u00f3 negativamente por la especulaci\u00f3n del precio del suelo y la restricci\u00f3n crediticia a las cooperativas\u201d, dice Alfonso V\u00e1zquez Fraile, presidente de la Confederaci\u00f3n de Cooperativas de Viviendas de Espa\u00f1a (Concovi).<\/p>\n En el a\u00f1o 2006 eran ya muchos los s\u00edntomas de agotamiento del mercado. Seg\u00fan Ruiz Bartolom\u00e9, economistas, bancos, promotores y pol\u00edticos hablaban de soft landing<\/em>, de un periodo de aterrizaje suave. Desde 2002, el Banco de Espa\u00f1a alertaba sobre la sobrevaloraci\u00f3n de la vivienda, aunque hablaba de \u201creabsorci\u00f3n paulatina y ordenada\u201d. Pero ya no daba m\u00e1s de s\u00ed. En junio de 2007 el precio de la vivienda alcanzaba 9,1 veces la renta bruta de los hogares y el esfuerzo anual superaba el 56% de los ingresos. La estocada final lleg\u00f3 en verano de 2007, cuando estall\u00f3 la crisis de las hipotecas americanas de baja calidad (subprime<\/em>). La fiesta hab\u00eda acabado.<\/p>\n El pinchazo de la burbuja comienza en 2008, aunque los primeros signos aparecen en 2006 con la reducci\u00f3n de las ventas. La ca\u00edda de precios es inicialmente lenta; despu\u00e9s m\u00e1s intensa. La rebaja hasta el d\u00eda de hoy es de un 30% a un 45%. A partir de ese momento, comp\u00e1s de espera y muchas voces que hablan de la rehabilitaci\u00f3n como el futuro. \u201cLa rehabilitaci\u00f3n se presenta como uno de los nichos m\u00e1s sanos\u201d, seg\u00fan ACR Grupo, empresa de construcci\u00f3n, promoci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n. Aporta datos: en Espa\u00f1a hay un parque de m\u00e1s de ocho millones de edificios (m\u00e1s de 25 millones de casas); el 21% tiene m\u00e1s de 50 a\u00f1os y el 60% son anteriores a 1980.<\/p>\n En 2014 la venta de casas sube un 2,2% por primera vez desde 2010 y el precio un 1,8% tras seis a\u00f1os de crisis, seg\u00fan el INE. Lo que ha ocurrido despu\u00e9s el lector ya lo conoce.<\/p>\n V\u00eda | Elpa\u00eds.com<\/a><\/p>\n El pinchazo de la burbuja inmobiliaria nos puso los pies en el suelo.El golpe fue hiriente, doloroso, duro… Corr\u00eda el a\u00f1o 2000 cuando el sector de la vivienda comienza a crecer desaforadamente. Los precios sub\u00edan un 17% anual con una inflaci\u00f3n muy reducida, lo que implicaba un elevado crecimiento en t\u00e9rminos reales. Cada a\u00f1o se iniciaban una media de unas 600.000 casas, llegando al r\u00e9cord de 762.540 en 2006, m\u00e1s…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3540,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[379,26,366,281,380,404,412,118],"tags":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/pinchazo-espa\u00f1ol-economia.jpg","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3539"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3539"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3539\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3541,"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3539\/revisions\/3541"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3540"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3539"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3539"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3539"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}![\"\"](\"http:\/\/ep01.epimg.net\/economia\/imagenes\/2015\/10\/20\/actualidad\/1445359564_057964_1445360377_sumario_normal.jpg\")
Pisos por 35.000 euros<\/h3>\n
![\"\"](\"http:\/\/ep01.epimg.net\/economia\/imagenes\/2015\/10\/20\/actualidad\/1445359564_057964_1445618111_sumario_normal.png\" "\\"\\"")
<\/span><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\nLlega la especulaci\u00f3n<\/h3>\n
![\"Facebook\"](\"https:\/\/www.facebook.com\/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fwww.inmobiliariabancaria.com%2Fblog%2Fwp-json%2Fwp%2Fv2%2Fposts%2F3539&t=%C2%BFC%C3%B3mo%20tuvo%20lugar%20el%20pinchazo%20que%20embriag%C3%B3%20a%20Espa%C3%B1a%3F&s=100&p[url]=https%3A%2F%2Fwww.inmobiliariabancaria.com%2Fblog%2Fwp-json%2Fwp%2Fv2%2Fposts%2F3539&p[images][0]=https%3A%2F%2Fwww.inmobiliariabancaria.com%2Fblog%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F10%2Fpinchazo-espa%C3%B1ol-economia.jpg&p[title]=%C2%BFC%C3%B3mo%20tuvo%20lugar%20el%20pinchazo%20que%20embriag%C3%B3%20a%20Espa%C3%B1a%3F\" "\\"Comparte")
<\/a>![\"twitter\"](\"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-content\/plugins\/social-media-feather\/synved-social\/image\/social\/regular\/96x96\/twitter.png\" "\\"Comparte")
<\/a>![\"linkedin\"](\"https:\/\/www.inmobiliariabancaria.com\/blog\/wp-content\/plugins\/social-media-feather\/synved-social\/image\/social\/regular\/96x96\/linkedin.png\" "\\"Comparte")
<\/a>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"