Si compra un piso de banco puede ahorrar 32.000 euros en la hipoteca

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¿No hay crédito para pisos?¿compramos pisos de bancos?

Depende. Para vender sus inmuebles, los bancos financian hasta el 100% y ofrecen hipotecas mucho más baratas que para pisos de terceros.

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Para los particulares vender un piso se va a poner cada vez más cuesta arriba. Los bancos copan la oferta y, como consecuencia de la última reforma del sistema de provisiones, deberían realizar descuentos cada vez más agresivos a lo largo de los próximos meses. Y esto no es todo.

Una de las claves del derrumbe del mercado residencial de viviendas es la financiación y allí es donde los bancos tienen clara ventaja: ellos deciden para qué conceder créditos y sus pisos tienen la prioridad.

Según los cálculos realizados por Expansion.com con los datos ofrecidos por las entidades, el diferencial promedio que los bancos aplican a las hipotecas que dan para pisos propios es un 1,1% más barato que el que dan para financiar pisos de terceros. [Consulte las principales ofertas hipotecarias en el mercado].

Sobre una hipoteca media de 140.000 con un plazo de 30 años, esta diferencia supone un ahorro anual de unos 1.080 euros, lo que a lo largo de la vida del préstamo representa más de 32.000 euros. A esto, habría que añadir el ahorro en la comisión de apertura, ya que, en la mayoría de los casos examinados, los bancos no cobran este concepto para préstamos sobre pisos propios, mientras que sí lo hacen para las demás hipotecas.

Por si fuera poco, cuando el cliente quiere comprar una vivienda del banco, éste le financia hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda, frente al loan to value máximo del 80% que las entidades fijan como techo para los demás pisos. En algunos casos, como NovaGalicia Banco, incluso se permite llegar al 110% del valor de tasación, o financiar la compra más los gastos de escritura.

Las entidades justifican esta diferencia por el descuento con el que salen a la venta sus pisos. Si su valor ya está rebajado, el banco puede financiar el importe total de la compra asumiendo menos riesgo, lo que, sin embargo, significa dar por hecho que este valor no seguirá bajando en los próximos años.

En la mayoría de los casos, la financiación preferencial también se concede para pisos de promotores que han sido financiados por el banco y con los que la entidad ha llegado a un acuerdo para ayudarles a vender las viviendas y asegurarse así la devolución del préstamo.

A la búsqueda de la vinculación
Con la llegada de la crisis, las hipotecas han dejado de ser el producto estrella de la banca española, hasta el punto que ahora muchas entidades ni siquiera dan información sobre estos préstamos en sus páginas web y aseguran que no pueden ofrecer información sobre los tipos aplicados en una hipoteca media ya que “todo depende del perfil de riesgo del cliente”.

BBVA, por ejemplo, destaca que tiene ofertas personalizadas por cada cliente, en función de su historial y su vinculación. Santander aplica el mismo criterio para las hipotecas para pisos de terceros, aunque sí tiene una oferta estándar para pisos propios: Euribor más 1,25%, plazo de 40 años y hasta el 100% del valor del inmueble.

Lo que sí es común a todas las entidades es que el diferencial aplicado disminuye en función de la vinculación del cliente. En la información gráfica añadida, de hecho, se indica el tipo máximo que cobra el banco, al que hay que restar las bonificaciones por cada producto contratado.

Algunos de estos productos son prácticamente obligatorios para que el banco conceda el préstamo: la domiciliación de la nómina y el seguro de hogar. Sin embargo, para empezar a disfrutar de los descuentos, hay que añadir otros, como el seguro de vida, las tarjetas con un consumo mínimo anual, los seguros de protección de pago o la contratación de un fondo de pensión.

Por eso, los expertos recomiendan que, a la hora de contratar una hipoteca, se tenga en cuenta no sólo el diferencial aplicado sobre Euribor, sino también el coste de los productos que la entidad ‘obliga’ a contratar.

Diferencias y excepciones
Popular es una de las entidades que más diferencia aplica entre hipotecas para pisos propios y de terceros. Su oferta hipotecaria general, de hecho, no se referencia al Euribor, sino al IRPH, un indicador que actualmente roza el 3,6%. A esto, hay que aplicarle un diferencial del 2,5%, así que la diferencia con la Hipoteca Aliseda (para viviendas del banco) supera los cuatro puntos porcentuales. Fuentes de Popular, sin embargo, explican que la mayoría de sus clientes acceden a financiación más barata por formar parte de algún colectivo con el que el banco tiene acuerdos.

El caso de Popular, de hecho, es un claro ejemplo de la filosofía que aplica hoy en día la mayoría de los bancos: la hipoteca como producto en sí no interesa, porque los costes de financiación son elevados y el margen de ganancia es muy reducido. Así que este producto, cuando no tiene la función de ayudar a reducir el stock de pisos propios, sólo interesa como fuente de una relación duradera con los buenos clientes, a los que se les saca margen por otras vías.

También hay una minoría de entidades que no diferencian, al menos en el precio, las hipotecas para pisos propios y de terceros. En algunos casos, como Barclays o ING, se trata de entidades extranjeras que no cuentan con una amplia cartera de viviendas en España. Entre las nacionales, destaca el caso de Sabadell y CAM, que el banco catalán compró en subasta a finales del año pasado y que está ahora en proceso de integración.

En ambos casos, no hay una hipoteca especial para pisos propios, aunque sí se puede llegar a financiar el 100%.

Malas perspectivas
Los bancos dan por hecho que la situación del mercado hipotecario no mejorará este año, aunque para finales del ejercicio algunos empiezan a divisar algún brote verde. La economía en recesión y la elevada tasa de paro auguran otro año de grifo cerrado, ya que pocos clientes pueden reunir las condiciones que piden los bancos para financiar vivienda.

El esfuerzo financiero máximo que toleran las entidades para conceder la hipoteca se sitúa entre el 30% y el 40% de los ingresos mensuales netos. Además, se tiene en cuenta cómo evolucionaría la situación financiera del hogar ante una subida del Euribor, que actualmente está en cotas muy bajas (cerró enero en el 1,8%).

Además, está el miedo que la situación económica genera en el posible comprador. “Los clientes tienen miedo a lanzarse a comprar ya que pueden quedarse sin empleo”, afirman desde Barclays. ING y Popular, por su parte, insisten en que, pese a que el mercado está de capa caída, en 2011 siguieron concediendo hipotecas y garantizan que así lo seguirán haciendo, dando respuesta a la demanda solvente que se genere.

Hay un elemento que podría servir de catalizador para reactivar el mercado de la vivienda y, con ello, el hipotecario: la salida al mercado de viviendas con fuertes descuentos por parte de la propia banca, que se ha visto obligada a elevar de manera drástica la cobertura de los inmuebles adjudicados. “Esperamos que en los próximos meses la concesión de hipotecas aumente en base al incremento de la demanda, una vez que se materialicen en el mercado los descuentos en el precio de venta de los inmuebles”, explican fuentes de Sabadell. Ahi entramos nosotros y nuestros servicios.

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No obstante, la gran mayoría de los bancos coincide en que, hasta que la economía no mejore y, sobre todo, la situación del mercado de trabajo no se ajuste, el flujo del crédito hipotecario se medirá con cuentagotas.

http://www.expansion.com/2012/03/13/empresas/banca/1331643218.html

 

 




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